Am 1. August 2020 habe ich eine 7/1-Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) zu 2,125 % abgeschlossen. Ich hätte eine 30-jährige Festhypothek für 2,75 % bekommen können. Allerdings wollte ich 0,625 % Zinsen sparen.
Jahre später sind die Hypothekenzinsen aufgrund der Pandemie, massiver Konjunkturprogramme, eines Krieges in der Ukraine und Problemen in der Lieferkette in die Höhe geschnellt. Die Inflation erreichte im Juni 2022 den höchsten Stand seit 40 Jahren.
Bereue ich meine Entscheidung, eine Hypothek mit variablem Zinssatz statt einer Festhypothek aufzunehmen?
Meine Antwort lautet „Nein“, und ich möchte Ihnen sagen, warum.
Warum ich trotz höherer Hypothekenzinsen mit einem ARM zufrieden bin
Im Jahr 2020 bekamen wir gerade unser zweites Baby und wollten ein komplett renoviertes Zuhause für unsere Familie. Wir lebten in einem Haus, das sich mitten in einer langen Renovierungsphase befand. Da ich dachte, dass der Umbau länger als erwartet dauern würde, beschloss ich, mich auf ein schöneres Zuhause zu stürzen.
Ich gebe voll und ganz zu, dass ich nicht mit einem Anstieg der Inflation und der Hypothekenzinsen auf das Niveau von 2022 gerechnet habe. Trotz höherer Hypothekenzinsen bereue ich den Kauf eines ARM jedoch immer noch nicht.
Ich weiß, dass ich in der Minderheit bin und wahrscheinlich Kritik für meine Ansichten bekommen werde. Aber hör mir zu.
1) Ich spare Geld mit einem ARM
Anstatt 2,75 % für eine 30-jährige Festhypothek zu zahlen, zahle ich 2,125 % für eine 7/1 ARM. Jedes Jahr, das vergeht, spare ich fast 10.000 US-Dollar an Zinsaufwendungen.
Über die siebenjährige feste Laufzeit werde ich am Ende wahrscheinlich etwa 65.000 US-Dollar an Bruttohypothekenzinsen einsparen. Geld sparen fühlt sich großartig an, nicht schlecht!
Selbst wenn ich nach Ablauf meines ARM einen viel höheren Hypothekenzins zahlen würde, habe ich einen Puffer von 65.000 US-Dollar, bevor ich aufgrund des Erhalts eines ARM anfange, mehr zu zahlen. Ich rechne damit, dass der Break-Even-Zeitraum im beginnen wird elftes Jahr meiner ARMauch wenn die Hypothekenzinsen auf dem derzeit erhöhten Niveau bleiben.
2) Das Haus hat an Wert gewonnen
Der Kauf des Hauses Mitte 2020 erwies sich als guter Schachzug. Der Wert des Hauses ist zwischen 300.000 und 500.000 US-Dollar gestiegen, selbst nach einem Einbruch von 5 bis 10 % im Jahr 2022.
Die Kombination aus Einsparungen bei den Hypothekenzinsen und einem Anstieg der Immobilienpreise ist ein Glücksfall. Die Wertsteigerung des Eigenheims Zwerge alle erhöhten Hypothekenzahlungen, die ich nach Ablauf meines ARM zahlen muss.
Wenn das Haus an Wert verlieren würde, würde ich mich trotzdem besser fühlen, wenn ich wüsste, dass ich niedrigere Hypothekenzinsen zahle, als ich müsste. Aber natürlich würde ich mich nicht so gut fühlen.
3) ARM-Zinserhöhungen haben Grenzen
Alle ARMs sollten eine Grenze haben, um wie viel sich der Hypothekenzins im ersten Jahr nach Ablauf der Festzinslaufzeit erhöhen kann. Auch für die Folgejahre gelten Zinserhöhungsgrenzen. Darüber hinaus gibt es eine maximale Erhöhung des Hypothekenzinssatzes während der Laufzeit des Darlehens.
In meinem Fall kann mein Hypothekenzins im achten Jahr um maximal 2 %, im neunten Jahr um weitere 2 % und bis zu einem maximalen Zinssatz von 7,125 % steigen.
Nachfolgend finden Sie ein Beispiel für eine Erhöhung des ARM-Zinslimits um 850.000 USD, 5/1 ARM bei 2,375 %.
Wie Sie anhand des obigen Beispiels sehen können, können die Hypothekenerhöhungen jedes Jahr bis zu einer bestimmten Grenze ansteigen. Daher können Sie potenzielle Worst-Case-Szenarien für die Zukunft modellieren, um zu sehen, ob Sie sich Ihre Hypothek leisten können.
Glücklicherweise erhalten die meisten Menschen Gehaltserhöhungen und steigern ihr Nettovermögen im Laufe der Zeit. Dadurch können sie künftig höhere Zahlungen besser bewältigen.
4) Der Hypothekenbetrag wird im Laufe der Zeit zurückgezahlt
Jeden Monat fließen 3.450 $ meiner Hypothekenzahlung in die Tilgung des Kapitals. In 84 Monaten, wenn mein 7/1 ARM ausläuft, werde ich rund 330.000 US-Dollar Kapital zurückgezahlt haben.
Wenn die Hypothekenzinsen im achten Jahr höher sind, zahle ich für ein Jahr einen höheren Hypothekenzins von bis zu 4,125 %. Allerdings zahle ich auch Zinsen für einen etwa 20 % niedrigeren Hypothekensaldo.
Dadurch erhöht sich meine tatsächliche monatliche Zahlung nur um ca ein Prozent. Selbst wenn mein Hypothekenzinssatz um weitere 2 % auf 6,125 % steigt, erhöht sich meine monatliche Hypothekenzahlung nur um etwa 2 % neun Prozent.
Das Worst-Case-Szenario, in den Jahren acht und neun ein bis neun Prozent mehr zu zahlen, wird kaum spürbar sein. Der durchschnittliche Arbeitnehmer, der zwei Prozent Gehaltserhöhung pro Jahr erhält, wird sich diese höheren Zahlungen problemlos leisten können.
5) Sie haben die Möglichkeit zur Refinanzierung
Niemand kennt die Zukunft. Bevor mein ARM jedoch am 1. August 2027 ausläuft, habe ich die Möglichkeit einer Refinanzierung.
Es ist unwahrscheinlich, dass ich mich zu einem ähnlich niedrigen Zinssatz von 2,125 % refinanzieren kann. Es besteht jedoch eine gute Chance, dass ich mich auf einen anderen 7/1 ARM umfinanzieren könnte, der unter 4,125 % liegt, also unter dem maximalen Hypothekenzins meiner Anpassung im ersten Jahr.
Wenn ich eine kostenlose Refinanzierung zu einem niedrigen Zinssatz durchführen kann, umso besser. Obwohl Sie bei einer kostenlosen Refinanzierung einen höheren Hypothekenzins zahlen, gewinnen Sie dennoch, wenn der Hypothekenzins attraktiv ist. Darüber hinaus behalten Sie die Möglichkeit, sich erneut zu refinanzieren, ohne das Gefühl zu haben, Gebühren für die Refinanzierung gezahlt zu haben.
Ich glaube, dass der langfristige Trend bei Inflation und Zinssätzen rückläufig ist. Wir haben bereits im Juni 2022 ihren Höhepunkt erlebt und sind seitdem jeden Monat gesunken. Ich bin zuversichtlich, dass ich irgendwann bis zum 1. August 2027 ein weiteres Zeitfenster für die Refinanzierung zu einem attraktiven Hypothekenzins haben werde.
Unten sehen Sie ein Diagramm, das den historischen Trend der durchschnittlichen 30-jährigen Festhypothek zeigt. Seit den 1980er Jahren sind die Zinsen gesunken.
6) Die Laufzeit eines ARM mit festem Zinssatz entspricht eher meiner Besitzdauer
Wenn ich geglaubt hätte, dass ich Mitte 2020 wirklich ein Eigenheim für immer kaufen würde, wäre ich eher geneigt gewesen, eine 30-jährige Festhypothek abzuschließen und diese früher abzubezahlen. Stattdessen habe ich einen 7/1 ARM bekommen, teilweise weil wir wahrscheinlich nicht viel länger als sieben Jahre in dem Haus leben werden.
Da ich ein begeisterter Immobilieninvestor bin, ziehen wir alle zwei bis zehn Jahre um, da ich eine Erfolgsgeschichte im Bereich Wohneigentum vorweisen kann. Meine Haltedauer liegt heute unter der durchschnittlichen Wohneigentumsdauer von etwa zwölf Jahren.
Ich glaube daran, einen Hauptwohnsitz zu kaufen, ihn zu modernisieren, mindestens zwei Jahre darin zu leben, um das Haus mit einem Gewinn von bis zu 250.000 US-Dollar bzw. 500.000 US-Dollar steuerfrei zu machen, es zu vermieten und dann ein anderes Haus zu kaufen. Im Laufe eines normalen Lebens könnte ein typischer Haushalt bis zum Alter von 60 Jahren ein Portfolio aus vier Mietimmobilien aufbauen und sich bequem von den Mieteinnahmen zurückziehen.
Seit 2003 kaufe ich Mittelklassehäuser, weil sich das die meisten Haushalte leisten können. Ich glaube, dass dies eine kluge Art ist, in Immobilien zu investieren. Eine Investition in Luxusimmobilien bringt keine so hohe Kapitalrendite.
Nachfolgend ist die durchschnittliche Wohneigentumsdauer von 2005 bis 2022 laut Redfin aufgeführt. Bei einer Laufzeit von heute etwa 12 Jahren ist der Abschluss einer Festhypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren eine große Herausforderung 18-Jahres-Überschreitung für den durchschnittlichen Hausbesitzer. Ich besitze mein jetziges Haus erst seit drei Jahren und brenne schon jetzt darauf, meine Häuser zu modernisieren. Erkenne dich selbst!
Obwohl ich unser jetziges Haus liebe, werde ich wahrscheinlich enttäuscht sein, wenn wir in sieben Jahren immer noch darin leben. Das bedeutet, dass wir nicht nach Oahu umgezogen sind. Es bedeutet auch, dass wir zu sparsam gelebt haben. In sieben Jahren wird das Haus voraussichtlich auf weniger als zehn Prozent unseres Nettovermögens schrumpfen.
Als jemand, der in die Phase des Abstiegs in seinem Leben eingetreten ist, ist es mein Ziel, mehr Geld auszugeben, nicht weniger. Und eine der einfachsten Möglichkeiten, mehr Geld auszugeben, besteht darin, ein schöneres Haus zu besitzen.
7) Der schlimmste Fall, mehr zu bezahlen, ist nicht so schlimm
Mit der Kapitalrückzahlung und den Ersparnissen, die ich durch eine siebenjährige Hypothek mit variablem Zinssatz erreiche, habe ich einen großen Puffer für den Fall, dass die Hypothekenzinsen im achten Jahr und darüber hinaus in die Höhe schnellen. Nehmen wir jedoch an, dass die Hypothekenzinsen steigen, lange nachdem mein Ersparnispolster erschöpft ist. Keine große Sache.
Die Chancen stehen gut, dass mein Nettovermögen zehn Jahre nach meinem ersten Abschluss des 7/1 ARM höher sein wird. Das passiert normalerweise, wenn man kontinuierlich spart und investiert. Ich bin zuversichtlich, dass die meisten Arbeitnehmer auch in Zukunft über höhere Einkommen und Vermögen verfügen werden.
In einem Umfeld mit hoher Inflation und hohen Hypothekenzinsen können wir durch Staatsanleihen, CDs und Geldmarktfonds auch höhere risikofreie Erträge erzielen. Heute können wir beispielsweise alle risikofrei mehr als 5 % an einjährigen Staatsanleihen verdienen. Keine schlechte Möglichkeit, die Inflationswelle zu überstehen.
Selbst wenn Ihre absolute Hypothekensumme steigt, wird es Ihnen gut gehen, wenn die Hypothekenzahlung als Prozentsatz Ihres Einkommens sinkt. Es gibt einen Grund, warum ich jeden ermutige, meine 30/30/3-Regel beim Hauskauf zu befolgen.
8) Ein ARM motiviert mich, zu einem bestimmten Zeitpunkt mehr Vermögen aufzubauen
Ein Grund, warum ich ARMs mag, ist, dass sie mich motivieren, Schulden schneller abzubezahlen. Wenn Sie einen kürzeren Zeithorizont haben, um etwas zu erledigen, sind Sie tendenziell konzentrierter.
Wenn ich eine 30-jährige Festhypothek hätte, würde ich nicht so hart arbeiten, nicht so genau auf meine Finanzen achten und meine Schulden nicht so bewusst abbezahlen. Bei einem 5/1, 7/1 oder 10/1 ARM behandle ich die Einführungsphase mit festem Zinssatz als Termin so viel wie möglich zu verdienen und/oder so viele Hypothekenschulden wie möglich abzubezahlen.
Einer der wichtigsten Grundsätze eines Finanz-Samurais besteht darin, eher früher als später finanzielle Unabhängigkeit zu erlangen. Es dauert dreißig Jahre, eine Hypothek abzubezahlen nicht der Weg. Ein ARM motiviert mich, mehr Maßnahmen zu ergreifen, um meine finanzielle Zukunft zu sichern.
Herzlichen Glückwunsch an alle, die sich umfinanziert haben oder eine neue Hypothek aufgenommen haben
Die Refinanzierung oder Aufnahme einer Hypothek im Jahr 2020 oder 2021 ist einer der großartigsten finanziellen Schritte aller Zeiten. Es ist schwer vorstellbar, dass die Hypothekenzinsen wieder auf dieses Niveau zurückkehren.
Unabhängig davon, ob Sie eine 30-jährige Festhypothek oder eine Hypothek mit variablem Zinssatz abgeschlossen haben, können Sie sich gut darauf verlassen, dass Sie einen historisch niedrigen Zinssatz erhalten. Der doppelte Vorteil, günstig zu leben und gleichzeitig einen Anstieg der Immobilienpreise zu erleben, ist wunderbar.
Auch wenn die Abzahlung Ihres Eigenheims auf lange Sicht vielleicht keine Freude bereitet, werden Sie es am Ende doch zu schätzen wissen, dass Sie einen so günstigen Kredit aufnehmen konnten. Auch Ihr Haus wird im Laufe der Zeit wahrscheinlich an Wert gewonnen haben.
Trotz eines Anstiegs der Hypothekenzinsen hat sich meine Präferenz für Hypotheken mit variablem Zinssatz nicht geändert. Da ich seit mehr als 20 Jahren in Immobilien investiere, möchte ich nicht mehr Geld für Schulden bezahlen, als ich muss.
Fragen und Antworten der Leser
Bereut irgendjemand die Anschaffung eines ARM? Wenn ja warum? Bereut irgendjemand den Erhalt einer 30-jährigen Festhypothek? Wenn ja warum? Glauben Sie, dass die Hypothekenzinsen und die Inflation im Jahr 2027 und darüber hinaus hoch bleiben werden?
Wenn Sie sich umfinanzieren oder einen besseren Hypothekenzins erhalten möchten, schauen Sie sich online bei Credible um. Credible verfügt über mehrere Kreditgeber, die echte Angebote unterbreiten und um Ihr Unternehmen konkurrieren. Kontaktieren Sie auch Ihre bestehende Bank, um zu erfahren, was sie zu bieten hat. Wenn Sie über eine gute Bonität verfügen, sollten Sie einen niedrigeren Zinssatz als den Landesdurchschnitt erhalten.
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